La economía argentina continúa navegando en un contexto de contrastes marcados. Mientras sectores como la energía, la minería y el agro prosperan, la industria y el comercio enfrentan un retroceso significativo. En este panorama, la construcción emerge como un sector con gran potencial, aunque aún no logra despegar por completo.

Retos del Desarrollo Inmobiliario

El tradicional modelo de desarrollo inmobiliario, destinado a la clase media, se encuentra estancado debido al abrupto aumento de los costos de construcción medidos en dólares. La mayoría de los gastos, que incluyen mano de obra, materiales locales y administración, se pagan en pesos, pero los desarrolladores deben proyectar y cotizar en moneda extranjera. Esto genera un desbalance que afecta sus cálculos financieros. En lo que va del año, el Índice del Costo de la Construcción del Indec reflejó un incremento del 16% en dólares, impulsado por un alza del 18% en la mano de obra y 13% en materiales. Este fenómeno contrasta con la apreciación real del peso, que, aunque barate las importaciones, disminuye el poder adquisitivo de quienes perciben ingresos en dólares.

Demanda en Retroceso

La caída en la oferta se suma a una demanda que ha sido drásticamente afectada. Históricamente, las pequeñas y medianas empresas, así como el comercio y la industria, destinaban parte de sus ganancias a inversiones en el sector inmobiliario. Sin embargo, la reconfiguración de la matriz productiva ha secado estos flujos de reinversión.

El Papel del Crédito en Dólares

La gran interrogante es: ¿qué fuentes energizarán al sector en este contexto desafiante? El crédito en pesos ha demostrado ser insuficiente, ya que es escaso, a corto plazo y costoso. En este escenario, el Banco Central lanzó la Comunicación “A” 8446 el 11 de junio, brindando una alternativa de crédito en dólares para aquellos clientes que cuenten con la garantía solidaria de un exportador. Aunque esta medida tiene el potencial de beneficiar a las desarrolladoras, su implementación es compleja.

El sistema funciona de tal manera que el exportador actúa como garante sin prestar directamente. Si el cliente falta a sus obligaciones, el banco puede reclamar el monto total sin tener que recurrir primero al patrimonio del deudor. Se asemeja a una co-deuda solidaria, pero no resuelve el problema del costo de la construcción, que sigue elevado, y solo mejora las condiciones de financiamiento.

Riesgos Compartidos

No obstante, el éxito de esta modalidad depende de la solidez del garante. En Argentina, los riesgos son interdependientes: tanto exportadores como desarrolladores están expuestos a las mismas fluctuaciones económicas. Una crisis, un cepo cambiario o una devaluación podrían afectar simultáneamente su capacidad de pago; por lo tanto, esta herramienta, aunque útil, no elimina el riesgo latente.

Perspectivas de Estabilización

A pesar de los retos inmediatos, existen señales de que algunos factores económicos podrían empezar a alinearse. Luego de alcanzar un 3,4% en marzo, la inflación ha mostrado dos descensos consecutivos, y se estima que en junio se mantuvo por debajo del 2%. Además, el riesgo país se ha reducido a 400 puntos básicos, su nivel más bajo en ocho años, una buena noticia para la posible llegada de crédito hipotecario real del exterior.

La demanda de viviendas está claramente presente. Según el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, en 2025, aproximadamente el 38,7% de los hogares, equivalentes a 5,7 millones de personas, estará enfrentando un déficit habitacional. Los jóvenes son los más vulnerables: de los siete millones de personas de entre 25 y 35 años, 2,5 millones viven con sus padres. Si la economía se estabiliza y el crédito hipotecario se expande, se estima que 500.000 personas saldrán a buscar vivienda en un par de años, lo que podría inyectar dinamismo al sector.

En este contexto, a pesar de que la medida del Banco Central puede ayudar, no es la solución definitiva. La revitalización del sector de la construcción depende de una serie de condiciones macroeconómicas que comienzan a alinearse, tales como la desinflación, el descenso del riesgo país y el interés internacional en invertir en Argentina. Con un entorno más estable, la construcción podría finalmente entrar en la senda de crecimiento que durante tanto tiempo ha evitado.