QUE PUEDE
COMPRARSE CON UN MILLON DE DOLARES?
A medida que se recupera el mercado
global, salen a la luz los lugares más prometedores para invertir en
inmuebles residenciales. Hong Kong, Nueva York y Londres vuelven al
ruedo. Por Graham Norwood
El mercado mundial de propiedades
residenciales se está recuperando, pero en forma despareja. Algunas
áreas del mundo, como el centro de Londres, ya están al rojo vivo.
Otras prometen convertirse pronto en algo similar.
El último índice global de precios de Knight Frank muestra un alza
promedio de 2,8% en 2010 -apenas suficiente para entusiasmarse, pero
las cifra ocultan mercados que actualmente ofrecen rendimientos muy
por encima de esa media, y otras que están a punto de hacerlo en el
corto plazo.
Esta irregular recuperación implica que los compradores deben elegir
cuidadosamente el blanco de sus búsquedas. La pregunta es dónde
poner el foco.
Los principales centros ofrecen gran variedad de inmuebles para todo
el que tenga en su billetera, digamos, 1 millón de dólares, hasta
para aquellos inversores exigentes que buscan una combinación óptima
de apreciación de capital, alto rendimiento de los alquileres y la
posibilidad de disfrutar del sol y la cultura. Estas son algunas
excelentes sugerencias.
Hong Kong, China
Golden Valley Mansion se encuentra en la isla hongkongnense Mid-Levels
West, un lugar que hace unos años se convirtió en un tradicional
refugio de los inversores. El desarrollo se construyó en los
setenta, pero no pierde popularidad entre los expatriados.
Actualmente hay en venta varias unidades remodeladas.
La crisis financiera mundial en 2008 borró 30% de los valores
inmobiliarios de Hong Kong, pero ahora el mercado se ha recuperado
casi totalmente.
La ubicación es cada vez más atractiva para los inversores de China
continental que en 2010 representaron el 17% de las ventas del
mercado residencial de mayor categoría, comparado con 4% en 2004; y
los agentes inmobiliarios locales contaron que están apuntando a los
55.000 chinos con patrimonio superior a 100 millones de yuanes.
El limitado potencial de desarrollo en Hong Kong, sumado a sus
crecientes lazos con el resto de Asia y más sólido vínculo con China
continental, convierte a esta propiedad en una ubicación clave para
las compañías. Su mercado de alquileres está subiendo, alquilar es
12% más caro que Londres y 35% más costoso que Nueva York.
El precio de las unidades del Golden Valley Mansion va desde u$s 1
millón.
Londres, Reino Unido
The Landmark es un desarrollo de dos torres de departamentos
conectadas entre sí, de 31 y 45 pisos, cerca Canary Wharf, el
distrito financiero de Londres. La obra está casi terminada.
Los inversores pueden comprar ahí con la idea de atraer inquilinos
adinerados, interesados en los Juegos Olímpicos de 2012 ya que se
encuentra a unos siete kilómetros del estadio principal. Después de
los subsidios de los Juegos, los mejores retornos provienen de
seducir a compradores y locatarios corporativos de la City.
�En un mercado donde el 80% de la demanda proveniente de los
empleados de servicios financieros, el selecto Este de Londres
volvió a crecer con fuerza como resultado de la mayor confianza en
el sector bancario, los niveles récord de empleo dentro de Canary
Wharf y en particular la escasez de oferta de obras nuevas�, explicó
Lucian Cook, director de investigación en la agencia de bienes
raíces Savills.
The Landmark ofrece departamentos de uno y dos dormitorios, duplex
de dos dormitorios y un penthouse. Los precios van desde 400.000 a
1,9 millones de dólares. Nueva York, EE.UU.
Manhattan debería ser el sueño de los inversores inmobiliarios -el
75% de las familias son inquilinas y la industria de alquileres está
altamente regulada-, pero el mercado de las propiedades tiene sus
inconvenientes.
Las tan comunes cooperativas de viviendas, donde los actuales
propietarios deciden si se debería permitir el ingreso de nuevos
compradores, son más baratas que los condominios. La junta de la
cooperativa debe aprobar compradores, que tienen que exponer su
posición económica y detalles personales. Muchos inversores ni
intentan ingresar a esos círculos y muchos de los que quisieron
entrar fueron rechazados.
Si uno afronta el proceso de compra, después llegan las recompensas.
Un departamento de un dormitorio en el proyecto Riverhouse cerca de
Battery Park viene con vista a la Marina North Cove, acceso al
gimnasio, salón de juegos para niños y pileta. Precio: u$s 860.000.
Shanghai, China
La imagen popular de Shanghai quizás sean las torres de
departamentos vidriadas y con mucho cromo, pero los inversores más
hábiles se dirigen a la comunidad internacional Jinfeng en el
distrito Minhang de la ciudad. En esa zona residen las familias
expatriadas que viven en casas, hacen deporte en los clubes locales,
y consumen en restaurantes y tiendas occidentales.
Por más atípica que sea esta comunidad dentro de esta ciudad, no es
inmune a los beneficios que tiene la ubicación de Shanghai en el
epicentro de la explosión de desarrollo residencial que se está
dando en China continental. En las urbes provinciales los valores de
las viviendas registraron un aumento de dos dígitos, mientras que en
Shanghai el incremento fue más mesurado, de 2%. Pero los precios de
los terrenos para desarrollos están cercanos a los 5.700 yuanes (870
dólares) el metro cuadrado en la ciudad, comparado con los 4.140
yuanes (630 dólares) en Beijing. Mientras tanto, la demanda
proveniente de los chinos está aumentando, lo que promete exceso de
demanda por sobre la oferta en los próximos años. Una casa estilo
Tudor de 2.400 pies cuadrados en Jinfeng, con gimnasio, sala de cine
y seguridad las 24 horas dentro de un barrio cerrado, sale 7,2
millones de yuanes (u$s 1,10 millones).
Los Ángeles, EE.UU.
El mercado inmobiliario en la ciudad de los ángeles no está de
parabienes. La consultora en bienes raíces Marcus & Millichap prevé
que este año la cantidad de departamentos terminados atravesará el
piso de 16 años. Pero ningún lugar se ve más maduro para recuperarse
que la zona de Wilshire, justo al norte de Beverly Hills.
J H Snyder & Co este verano boreal comenzará las obras para
construir en dos años The Vermont, un proyecto de dos torres, 22 y
28 pisos, que incluirá 464 departamentos muy diferente al centro
comercial originalmente levantado allí. Eso indicaría que el mercado
residencial podría volver a despegar.
En toda la ciudad los precios de viviendas a largo plazo cayeron
hasta el 25% y la mayor parte de los descensos se produjeron entre
2007 y 2009. Desde entonces, los valores se mantuvieron
relativamente estables y un estudio de la Asociación Nacional de
Agentes Inmobiliarios indica que los precios de residencias lujosas
y no tanto subieron un leve 2% en los últimos seis meses.
Sydney, Australia
El Waterfront es un desarrollo de departamentos a punto de ser
terminados en el barrio más nuevo ubicado en las afueras de Sydney,
Wentworth Point. Tiene exactamente lo que uno esperaría de
Australia: proximidad a parques y reservas naturales incluyendo el
Parque Olímpico, lugares para entretenimientos, una hermosa vida a
orillas del río y la promesa de pleno sol.
Los compradores tendrán que ser muy hábiles en este país; algunos
valores todavía están cayendo, aunque levemente, después de una
rápida recuperación desde el derrumbe de 2008. Sin embargo, los
inversores con ojo de lince verán que Australia and New Zealand
Banking Group, la tercera entidad de préstamos para la vivienda más
grande de Australia, prevé que los precios de Sydney romperán la
tendencia y subirán en 2011; y que su mercado de alquileres se
afianzará aún más.
The Waterfront también ofrece hacerse cargo del pago del impuesto al
sellado siempre que la compra se concrete desde el pozo antes de
mediados de 2012.
Para las unidades de tres dormitorios, los precios van desde
$680.000 (u$s 746.000 dólares).
Mumbai, India
Éste es otro lugar que requiere de una cuidadosa inversión. No sólo
es una ciudad cara (sus precios son tres veces superiores a los de
Nueva Delhi) sino que muchos de sus desarrolladores tienen problemas
de deuda que pueden hacer peligrar la terminación de las obras.
Para los valientes, la recompensa puede ser alta. En algunas partes
de Mumbai los precios de las viviendas subieron 20% el año pasado,
según CLSA, un grupo de inversiones especializado en mercado
emergentes.
Los suburbios ubicados al oeste de la ciudad atraen a los
compradores e inquilinos de alto poder adquisitivo, mientras que las
propiedades más baratas se encuentran en los barrios nuevos al norte
de Mumbai, desde donde los residentes viajan todos los días dos
horas para llegar a sus lugares de trabajo
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