Las Expensas en Buenos Aires: Un Costo Clave en el Mercado Inmobiliario
El aumento en las expensas se ha convertido en un factor crucial para quienes buscan alquilar o comprar propiedades en la Ciudad de Buenos Aires. En 2026, este gasto no solo superó la inflación, sino que también mostró variaciones significativas dependiendo del barrio y la antigüedad del edificio.
Variaciones en las Expensas según el Barrio
Aunque las expensas se calculan a partir del coeficiente de cada unidad, el mercado ya establece rangos claros por metro cuadrado. En edificios más antiguos o sin servicios adicionales, los costos oscilan entre $2,000 y $3,500 por m² mensual. En propiedades que cuentan con servicios básicos, como salones de usos múltiples o áreas de parrilla, este rango aumenta a entre $3,500 y $5,500. Mientras tanto, en torres que ofrecen servicios completos —como piscinas, gimnasios y seguridad 24 horas—, los costos se elevan a una franja de $5,500 a $8,000 por m², e incluso más en desarrollos de lujo.
Diferencias Regionales Marcan el Costo
Las disparidades por barrio son notables. En zonas como Palermo, Belgrano, Núñez y Puerto Madero, es común encontrar edificios nuevos con altos costos de m². Por otro lado, en barrios como Caballito, Almagro y Villa Crespo, la mezcla de construcciones nuevas y antiguas modera los precios. Mientras tanto, áreas como Flores, Constitución y Lugano, donde predominan edificaciones sin amenities, ofrecen expensas considerablemente más bajas.
Los expertos del sector inmobiliario coinciden en que los servicios comunitarios han adquirido una importancia fundamental. «Hoy en día, el cliente tiene en cuenta no solo el valor del alquiler o el precio de venta, sino el conjunto total. Las expensas pueden alterar completamente la ecuación», comenta un broker de RE/MAX Argentina. Se estima que, en ciertos casos, un departamento en un edificio con servicios puede costar entre un 20% y un 30% más al mes que uno similar sin esas comodidades.
Impacto de los Amenities en las Expensas
Los administradores de consorcios advierten que tener amenities trae consigo costos estructurales difíciles de reducir. «No solo se trata de construir estas instalaciones, sino de mantenerlas. La seguridad privada, la climatización de piletas y el mantenimiento del gimnasio son gastos permanentes que se reflejan en las expensas mensuales», señala un representante de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. Según estimaciones, la inclusión de amenities puede incrementar las expensas en un 20% a 25%.
Factores Macro y su Influencia en el Aumento
Además de los costos asociados a los servicios, hay factores macroeconómicos que presionan sobre los consorcios. Los salarios de los encargados son uno de los principales componentes de gasto, junto a los costos de mantenimiento, seguros obligatorios y tarifas de servicios en áreas comunes. Este panorama ha llevado a que el costo promedio de las expensas en la ciudad supere los $300,000 mensuales en propiedades estándar.
Este panorama está cambiando las decisiones de inquilinos y compradores. Cada vez más, se observa un interés por edificios con menos servicios, pero con gastos más predecibles. «Existen demandas crecientes para propiedades con expensas controladas. Muchos prefieren sacrificar amenities para evitar gastos fijos elevados», afirman desde una inmobiliaria del norte de la ciudad.
Por lo tanto, el precio por metro cuadrado de expensas se convierte en un indicador cada vez más relevante, al igual que el valor de alquiler o el precio de venta. En un contexto de ingresos ajustados, comprender este costo puede marcar la diferencia entre propiedades accesibles o aquellas que quedan fuera de presupuesto.
