Tras un 2025 que destacó por sus cifras más altas en el mercado inmobiliario de Buenos Aires en casi dos décadas, el inicio de 2026 muestra signos claros de desaceleración. Según el informe trimestral Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), el enfriamiento responde principalmente a un aumento en los requisitos para acceder a créditos hipotecarios.

Caída en la Participación de Hipotecas

Los datos son elocuentes: la participación de las hipotecas en las operaciones de la Ciudad de Buenos Aires bajó del 16,73% en 2025 a solo 12,60% en los primeros cinco meses de 2026. Este descenso no solo refleja dificultades en el acceso a financiamiento, sino también un cambio en la dinámica del mercado.

Impacto Significativo en las Escrituras

Durante mayo, las escrituras hipotecarias experimentaron una caída interanual alarmante del 54,85%, mientras que las compraventas retrocedieron un 3,12%. Aunque en el acumulado de enero a mayo las operaciones solo disminuyeron un 1,17%, este cambio de tendencia es preocupante.

Desafíos Administrativos y Bancarios

El análisis sugiere que la desaceleración del mercado hipoteca no es atribuible únicamente al costo del financiamiento, que ha disminuido notablemente, sino que está ligada al endurecimiento de los criterios de aprobación de crédito. Entre enero y junio de 2026, las tasas de los créditos bajaron del 13,90% al 9,50%, lo que debería haber facilitado el acceso a préstamos; sin embargo, la burocracia y los plazos administrativos han aumentado, complicando aún más las transacciones inmobiliarias.

Menos Créditos, Menos Movimiento

Esta lentitud también afecta la venta de propiedades usadas, que históricamente dependen del financiamiento. La falta de préstamos ha elevado el promedio de absorción de stock a 1,2 años, interrumpiendo el descenso de la vacancia registrado en 2025.

Brechas Salariales y Desafíos Económicos

A la par de estas dificultades, se presenta otra complicación: la evolución salarial sigue rezagada en comparación con el aumento en el costo de construcción y la variación cambiaria, lo que aleja aún más el anhelo de la casa propia para muchas familias de medianos y bajos ingresos.

Los desarrolladores opinan que el principal obstáculo no es el costo del crédito, sino una combinación de requisitos financieros más estrictos y la disminución de la capacidad de compra de los hogares. A pesar de tasas más accesibles, las cuotas y las restricciones están limitando la recuperación del mercado, que apenas comenzó a mostrar señales de revitalización en 2025.