El mercado inmobiliario argentino está nuevamente en el centro de la controversia, gracias a informes que destacan incrementos extraordinarios en los precios de alquileres. Sin embargo, Alejandro Braña, un destacado profesional del rubro, desafía esta narrativa al afirmar que los aumentos han estado muy por debajo de la inflación, basándose en estadísticas confiables, tanto propias como del INDEC.

Un Análisis de la Inflación y los Alquileres

Braña sostiene que, desde diciembre de 2023, la inflación acumulada ha alcanzado un alarmante 144,3%, mientras que los alquileres solo han aumentado en un 31,5%. Esto sugiere que, en realidad, los inquilinos no están enfrentando la carga que se sugiere públicamente.

Uno de los puntos críticos que Braña menciona es la metodología del INDEC al medir los alquileres. Según él, este organismo no evalúa los contratos de alquiler de forma individual, sino que presenta un promedio que incluye expensas, servicios y mantenimiento, lo que puede distorsionar significativamente la comprensión del mercado.

Cambio de Paradigma: De la Regulación a la Oferta Disponible

El desarrollador hace hincapié en que el actual estado del mercado no puede compararse con el de años anteriores, caracterizados por regulaciones estrictas y prácticas distorsionadas. «Son contextos completamente distintos; los contratos estaban congelados por tres años», señala.

La reciente derogación de la ley de alquileres, según Braña, ha llevado a una mayor oferta en el mercado. «Si no hay oferta, nada de lo demás tiene sentido», enfatiza, lo que se traduce en precios más equilibrados en ciertas áreas.

Desigualdades Provinciales en el Mercado Inmobiliario

Las variaciones en la oferta afectan directamente a los precios, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires. Barrios como Palermo, Belgrano y Recoleta han experimentado aumentos que no superan la inflación, mientras que en el conurbano, la escasez de propiedades ha llevado a un incremento notable en los precios.

Impacto de las Expensas en el Mercado Actual

Otro punto decisivo son las expensas, que han crecido desproporcionadamente. Braña revela que su incidencia ha aumentado del 10-15% al 45%. «Si los alquileres hubieran crecido al mismo ritmo que las expensas, hoy estaríamos hablando de un precio promedio de 2.800.000 pesos», advierte.

La realidad actual muestra que el precio promedio en la Ciudad de Buenos Aires ronda los 815.000 pesos, con expensas cercanas a los 320.000 pesos. No obstante, Braña sugiere que la media puede ser engañosa: «Siempre hay oportunidades por debajo de esos promedios y el mercado sigue mostrando dispersión».

Además, menciona casos concretos de precios más accesibles, lo que evidencia que, incluso en un contexto desafiante, hay espacio para encontrar opciones favorables para quienes están dispuestos a explorar.