Según un análisis de la plataforma Terres, el futuro del desarrollo inmobiliario en Buenos Aires estará marcado por una concentración geográfica en solo nueve barrios, que representan aproximadamente el 70% de los nuevos proyectos de construcción.

Los Nueve Barrios que Definirán el Mercado Inmobiliario

En términos sorprendentes, estos barrios se encuentran en corredores que ya están consolidados y expandiéndose, mientras que otras áreas de la ciudad permanecen en espera de condiciones más favorables para el desarrollo. Federico Akerman, director de Terres, señala: “Donde coinciden una normativa favorable, infraestructura adecuada y demanda, el mercado se activa”.

Una Ciudad Fragmentada en Zonas de Desarrollo

El análisis indica que Buenos Aires se fragmentará en cuatro grandes áreas de desarrollo. Para que un proyecto inmobiliario sea rentable, el costo por metro cuadrado debe superar el precio del terreno y el costo de construcción; en los barrios destacados, este cálculo es viable.

Sin embargo, zonas en el sur todavía enfrentan desafíos significativos. La falta de infraestructura y precios de venta inalcanzables están estrangulando el potencial de desarrollo en estas áreas. De hecho, los barrios tradicionales como Recoleta y Retiro muestran precios que disminuyen la rentabilidad, afectando la actividad constructiva.

Comparación con Ciclos Anteriores

La situación actual se contrasta con el período 2017-2019, cuando un boom en el crédito hipotecario permitió que más áreas contribuyeran al crecimiento. Actualmente, el mercado es más selectivo y concentrado en las zonas más demandadas.

Para este año, las expectativas apuntan a una consolidación del mapa urbano ya establecido, aunque hay factores que podrían afectar esta tendencia, como la expansión de las líneas de transporte y cambios normativos que podrían favorecer áreas desatendidas.

Influencia de la Normativa y el Contexto Económico

Desde la implementación del nuevo Código de Edificación en 2019, la tendencia se ha inclinado hacia la consolidación del corredor norte y la expansión a barrios menos densos. Esto ha permitido un crecimiento en la construcción, especialmente en Belgrano, que alcanzó cifras récord de metros cuadrados construidos.

Palermo, por su parte, ha demostrado una constancia notable, manteniendo un volumen de construcción superior a 130,000 m² anuales en casi todo el período estudiado.

Barrio Revelación: La Nueva Ola de Construcción

Aparte de los clásicos, barrios como Villa Urquiza han emergido como focos de transformación, logrando cifras significativas en la emisión de permisos de construcción. Chacarita y Villa Crespo también han visto un aumento en el interés por parte de desarrolladores.

“La reconfiguración del territorio porteño es innegable; estas áreas, antes consideradas periféricas, están ahora en la senda del crecimiento”, añade Akerman.

Desafíos para el Sur de la Ciudad

El panorama es muy diferente en la zona sur, que permanece al margen del dinamismo del mercado. Proyectos como los de Parque Patricios y Barracas no han logrado captar atención, a pesar de iniciativas gubernamentales para revertir esta tendencia. La accesibilidad al crédito hipotecario continúa siendo un obstáculo que limita el desarrollo en estas áreas.