La Paradoja de la Vivienda en Córdoba: Casas Vacías en un Contexto de Déficit Habitacional

A medida que el déficit habitacional en grandes ciudades argentinas se hace más evidente, las casas vacías se convierten en un tema de debate. En Córdoba, mientras unas 250 mil viviendas faltan, cerca de 20 mil permanecen desocupadas, generando un dilema urbano pertinente.

Un Estudio Revelador sobre la Vacancia Habitacional

Un reciente análisis de CIPPEC y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo ilumina esta problemática. Investigando el consumo eléctrico entre 2021 y 2024, el estudio rastrea el uso de viviendas en Córdoba, Rosario y Buenos Aires, utilizando una metodología innovadora que monitoriza el comportamiento de cada medidor a lo largo del tiempo.

La lógica detrás del estudio es clara: una vivienda habitada consume electricidad. Aquellas que muestran un consumo inferior a 50 kWh al mes durante períodos prolongados se consideran vacías. Esta metodología permite identificar la vacancia estructural, es decir, aquellas viviendas que no han sido utilizadas durante más de 12 meses.

Un Nuevo Paradigma en el Análisis de Datos

Nicolás Ferme, coordinador senior de CIPPEC, explica que su enfoque supera la simple revisión de promedios anuales, analizando cada medidor de manera longitudinal para precisar los períodos de bajo consumo. En Córdoba, este estudio abarcó 519.604 medidores residenciales, revelando que el 4% del parque habitacional, equivalente a unas 20 mil viviendas, se encuentra vacío.

Desmitificando la Vacancia Habitacional

El informe cuestiona la creencia común de que las viviendas vacías están ligadas a la especulación inmobiliaria en zonas de alto valor. Los datos sugieren que la vacancia persistente no se concentra donde se espera, sino que se presenta también en corredores medios y bajos, destacando un problema más profundo relacionado con la oferta y la demanda habitacional.

Ferme aclara que muchas de estas casas están fuera del mercado debido a su deterioro, siendo poco atractivas para los potenciales inquilinos o compradores. Además, existen viviendas en áreas patrimoniales cuyos costos de mantenimiento son altos, lo que dificulta su comercialización.

Vacantes y Expansión Urbana: Dos Realidades Contrastantes

El estudio también revela una contradicción interesante: mientras que hay viviendas vacías en zonas consolidadas, la ciudad de Córdoba sigue expandiéndose hacia la periferia, duplicando su mancha urbana en los últimos 25 años. Este crecimiento urbano responde a la búsqueda de espacio y a la creación de barrios cerrados, pero acarrea costos significativos en infraestructura y servicios.

Según el análisis, incluso con casas desocupadas en el centro, la aprobación de nuevos desarrollos implica un considerable esfuerzo colectivo para brindar servicios esenciales como agua potable y transporte.

El Desafío de Relacionar Vacantes y Déficit Habitacional

La conexión entre viviendas vacías y la falta de casas es evidente, pero no sencilla. Ferme subraya que, aunque trabajar sobre la vacancia puede contribuir a mitigar el problema, no es una solución completa. Muchas propiedades necesitan rehabilitación, y el déficit habitacional abarca diversas dimensiones, incluyendo la necesidad de mejoras en el parque existente.

Una Nueva Oportunidad para la Política Urbana

El fenómeno de la vacancia estructural se presenta como una oportunidad para repensar las políticas urbanas en Córdoba. El informe de CIPPEC propone implementar programas de intermediación para alquileres, incentivos a la rehabilitación y medidas de revitalización para áreas centrales. Así, el desafío es aprovechar el stock existente mientras se ordena el crecimiento futuro de la ciudad.