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El nuevo Código Civil y Comercial trae importantes novedades para quienes habitan en countries , barrios cerrados, barrios privados, clubes de campo, clubes náuticos o condominios, ya que asimilará esos conjuntos inmobiliarios a una especie particular del régimen de propiedad horizontal, figura jurídica que hoy les está vedada.
La primera modificación es que los habilita a constituirse como asociaciones sin fines de lucro en lugar de sociedades anónimas. Eso implicará, en muchos casos, una baja sensible en las expensas o gastos comunes que hoy pagan.
“No había regulación de fondo que los consagrara como derechos reales, por lo que es una ventaja desde el punto de vista de la seguridad jurídica”, explica Gustavo Bono, abogado cordobés especialista en derechos reales y uno de los 100 que participaron en la elaboración del anteproyecto.
Además de los conjuntos inmobiliarios, el nuevo Código incorpora un régimen especial para los cementerios privados.
Conjuntos inmobiliarios
Los alrededor de 250 countries y barrios cerrados de la ciudad atraviesan una problemática muy particular. Conocedores del sector calculan que al menos la mitad está, jurídicamente, “en el limbo”.
“En materia de barrios cerrados estamos bastante desvalidos de leyes; muchos se forman como sociedades anónimas siendo que no tienen fines de lucro y otros, no son nada, porque Inspección de Sociedades Jurídicas no nos permite la inscripción como asociaciones civiles”, cuenta Daniel Colomer, administrador de 15 countries : siete son sociedades anónimas y ocho no son nada.
Tejas del Sur, por ejemplo, hace 15 años que intenta la inscripción como asociación civil, figura que el Estado provincial le niega alegando que no brinda servicios a un tercero.
En Buenos Aires, por ejemplo, esta figura es la más extendida. “Se había forzado la interpretación de la PH y se los encuadraba así, que es lo que ha triunfado en el nuevo Código”, dice Bono.
¿Qué pasa entonces? Si el barrio cerrado se inscribe como SA, la administradora debe tributar IVA y Ganancia mínima presunta. Así, las expensas incluyen un 21 por ciento de IVA que no tienen las expensas de un edificio tradicional.
Hay countries que le buscan la vuelta depositando los adicionales de la Policía directamente en la cuenta, pero no pueden eludir la contratación de algún personal de vigilancia civil.
Si no se inscriben como SA, la administradora no tiene una figura jurídica que permita ejecutar con rapidez la deuda. Hay morosos que, sabiendo esto, han intimado al administrador a que los excluya de la lista de deudores y que no les cobre más las expensas.
“Como administradores tenemos elementos para iniciarles una demanda, pero es engorroso”, dice Colomer. Ahora podrán armar un consorcio de propietarios, con Cuit y personería jurídica que será capaz de defenderse, siendo el administrador su representante.
El efecto inmediato será la reducción de las expensas en aquellos conformados como SA, ya que no pagarán IVA ni Ganancias. Además, aquellos que -por recomendación de algunos estudios contables- no han pagado impuestos, dejarán de ser objeto constante de intimaciones de Afip.
“Le darían un marco jurídico a la sociedad que es dueña de los espacios comunes, al igual que el consorcio de propietarios, tendrían un entorno jurídico para ser eximidos de Ganancias, y al estar exentos, no pagar IVA”, refuerza Rogelio Moroni, de Edisur.
Pero hay más: para Bono, este régimen de PH especial les habilitaría a los conjuntos inmobiliarios la posibilidad de explorar otras opciones. “Pueden tener un margen de más amplitud, las limitaciones de la PH se ensanchan un poco acá”, dice, en referencia a opciones que podrían barajar los centros comerciales o parques industriales, por ejemplo.
Los cambios tendrán vigencia desde 2016. El artículo 2.075 del nuevo Código establece que “todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Para el jurista Bono, no es necesaria una reglamentación adicional. “Provincias y municipalidades tendrán que coordinar y sistematizar, pero no reglamentar”, entiende Bono. Se supone que 2015 será el año para hacer las readecuaciones.
En detalle
Nuevo Código. Mantiene los derechos reales previstos por el Código de Vélez ajustando su regulación. Se trata de los derechos reales clásicos del dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, servidumbres y los derechos de garantía.
Reconocimiento. Incorpora al plexo del Código la regulación de otras figuras que ya estaban previstas en otras leyes complementarias del Congreso, tales como la propiedad horizontal (ley 13.512) y prehorizontalidad (ley 19.724), el derecho real de superficie (ley 25.509) y el tiempo compartido (ley 26.356).
Dos instituciones. Regula los “conjuntos inmobiliarios” como una especie particular del régimen de propiedad horizontal. Se incluyen los denominados clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro “emprendimiento urbanístico” con destinos plurales y mixtos. Se fija un régimen para los cementerios privados.
Derecho real de superficie. Se amplía la finalidad incorporando el derecho de construir en el inmueble de 70 años.
Bolilla negra
Sólo dos casos. Conocedores del sector de countries aseguran que en Córdoba han existido sólo dos casos de “bolilla negra”, es decir, casos en los que el conjunto de propietarios decide negar el ingreso de una persona al country impidiendo la compra o alquiler de una unidad.
Cuartetero. Uno se habría aplicado a un cantante de cuarteto que quería comprar en un country camino a La Calera y otro, a una persona conocida por costumbres muy liberales. El artículo 2.085 del nuevo Código establece que el reglamento de propiedad horizontal puede prever “limitaciones”, pero no impedir la libre transmisión y venta de las propiedades. Sí puede fijar un derecho de preferencia en la compra a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios.
Fuente > http://www.lavoz.com.ar/
